Очікуючи відкриття ринку землі вже у цьому році, всі говорять про майбутню ціну гектара українського чорнозему. Тож поговоримо про те, які фактори впливають на вартість землі, якою буде її ціна і чому Україні зараз потрібно пильно стежити за земельним ринком Болгарії.
Цінові фантазії
Вже стало цілком очевидно, що обіцянки лобістів земельного ринку щодо цінової політики виявилися оманливими. Всі розповіді про вартість української землі на рівні цінників у Франції, Німеччині і навіть Нідерландів виявилися профанацією. Відповідальні за земельну реформу персоналії продовжують спекулювати питанням ціни на землю.
Раніше в Міністерстві фінансів називали суму 2,5 тисячі доларів за гектар. Міністр розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства Тимофій Милованов підкреслював, що в уряді розраховують на вартість одного гектара на рівні вище 1 тисячі доларів. Тобто він сам, очевидно, не розуміє впливу факторів ціноутворення і не має чіткого прогнозу ціни на землю при відкритті ринку.
Радник Прем’єр-міністра з економічних питань Олексій Мушак припустив, що вартість гектара буде в межах 2 тисяч доларів. Заступник міністра економіки Тарас Висоцький в одному з інтерв’ю озвучив свій прогноз: «Наші розрахунки показують, що якщо ми застосовуємо запропоновану модель, яка діє, то це буде в середньому 2,2 тисячі доларів за гектар. Якщо виходити з обмеженої моделі, з обмеженнями, це буде максимум 1,5 тисячі доларів. Ось ціна обмежень (те, що називається «тільки українці купують»)».
Відповідальні за реформу управлінці не можуть дати чітких пояснень і цінових орієнтирів вартості землі при відкритті ринку. У кожного відомства Кабміну, окремого міністра і заступника міністра – свої «прогнози» і «оцінки». Але головне, що ніхто не обговорює реальні фактори формування ціни, механізми контролю та впливу на них.
У підсумку, зараз українцям обіцяють вельми скромні суми за їх землю. Ці ціни далекі навіть від «мінімальних» польських показників в 8-10 тисяч доларів за гектар, якими так довго спокушали вітчизняних пайовиків.
Державні запаси можуть обвалити ціни
Низка об’єктивних чинників говорить про те, що оцінки представників влади про 2 тисячі доларів за гектар можуть виявитися занадто оптимістичними. Первинним параметром вартості земельних ресурсів є нормативна оцінка землі. На її базі розраховується ціна оренди, яка, відповідно до Закону «Про оренду землі», повинна бути не нижче 3% від вартості землі в рік. Діючі орендні ставки можуть послужити найбільш точним орієнтиром прогнозування цін.
Дуже важливим на сьогодні фактором є активність пропозиції земельних ресурсів на ринку. Попередні прогнози, оцінки влади і результати соц- опитувань дають неоднозначні дані про кількість власників землі, готових продати її з відкриттям ринку. Розрахунки варіюються від 6 до 16% українців, готових відразу продати паї. На перший погляд, це незначна кількість, яка сильно не підніме пропозицію на ринку і не зіб’є ціну. Втім ці дані можуть не відображати прихованих ефектів. Пайовик, який ще вчора заявляв про небажання продавати землю, завтра може змінити свою думку під тиском життєвих обставин (екстрена потреба грошей на лікування, необхідність купити нерухомість, погасити борги тощо).
Можна припустити, що населення не виступить головним тригером стимулювання пропозиції, очікуючи більш прийнятної цінової кон’юнктури. Однак великим продавцем землі на першому етапі стане держава. За приблизними оцінками, в Україні налічується від 7 до 10 млн. га державних земель. Точні дані будуть відомі, коли Держгеокадастр закінчить інвентаризацію та паспортизацію земельних ресурсів країни.
При такій інтенсивності земельної пропозиції, ціна апріорі не буде високою. Якщо держава і отримає в розпорядження землю, територіальні громади вийдуть на ринок з пропозицією, і це гарантовано обвалить ціни на початковому етапі. Так ціна за гектар цілком може опуститися навіть нижче 1000 доларів.
Великі гравці ринку займаються вирощуванням переважно низькомаржинальних сільськогосподарських культур. Агробізнес орієнтується на експортні тренди, які диктують світові ринки сировини.
Стрімке зміцнення гривні, яке спостерігалося в минулому році, сильно вдарило по реальних доходах аграрних експортерів за допомогою курсової різниці. Зниження прибутковості агробізнесу в цілому також буде позначатися на здешевленні землі при відкритті ринку. Важливим фактором буде також вартість кредитних ресурсів у майбутньому. Великий відсоток по кредиту, який умовно можна взяти на розвиток сільськогосподарського бізнесу, робить менш привабливим цей вид діяльності і знижує цінність основного виробничого ресурсу – землі. Впливати на вартість землі буде і рівень родючості окремо взятої ділянки.
Дуже важливо, щоб влада розуміла фактори ризику на первинному етапі запуску ринку. Велика пропозиція розжене ринок, «демпінг» на державній землі знизить вартість ресурсу, а іншим гравцям доведеться довго чекати ймовірного підвищення ціни.
І спекуляції можливі
Важливим фактором, здатним серйозно вплинути на становлення земельного ринку України, є можливість банків і кредитних установ ставати власниками землі. Як вже раніше писали «ПВ», допуск банківських структур на ринок створює загрози масштабних спекулятивних процесів. Ця норма робить землю не стільки виробничим ресурсом для ведення аграрного бізнесу, скільки активом і інструментом фінансового ринку послуг. Використання землі не за прямим призначенням може перетворити її в об’єкт примітивного фінансового спекулювання.
Ринок великої кількості землі для продажу, участь у процесі фінансових структур – все це загрожує створенням спекулятивних схем і надуванням земельної «бульбашки». В таких умовах ціна земельних ресурсів буде досить незначною. Бенефіціарами перерозподілу ринку стануть великі агрохолдинги і фінансові спекулянти, які створять необхідні схеми під прикриттям земельного ажіотажу.
Розмов та прогнозів щодо того, хто виграє від відкриття ринку землі в Україні, надзвичайно багато, і моделюються різні можливі версії. Проте, на жаль, в жодних з цих прогнозів і оцінок не йдеться про звичайного трударя – рядового українського селянина чи малого вітчизняного фермера.
Gismeteo 
